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商业地产定租金有这么多讲究?看看你没考虑周全的地方吧
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商业地产定租金有这么多讲究?看看你没考虑周全的地方吧
文章来源:武汉市华商纵横精英企业管理咨询有限公司    发表时间:2016-07-13    浏览数:4399    收藏此文章

 

一、周边市场概况

 

对项目所在区域的商业市场进行简要分析。

二、项目业态定位

 

对项目商业物业进行业态定位,明确商业物业的功能布局。

三、可对比项目的选取

 

   租赁价格制定过程必须选取4个以上的竞争项目作为租赁定价的市场参考依据。应选择同区域、同规模、同商业类型、业态相近的商业物业作为竞争项目。如周边没有足够的竞争项目,也可选择周边区域与项目具有相同业态、相同规模的商业物业作为竞争项目。每个选取的竞争项目,应提供以下调研内容:

项目名称

 

必填

地段

所处区位(图示)

 

*

与定价项目的距离方位(图示)

 

*

项目

概况

详细地址

   

开发商

 

*

物管/商业管理公司

   

代理公司

   

商业物业类型

   

商业物业建筑风格

   

整体建筑面积

 

*

楼层

 

*

商铺数量

   

目前工程情况

 

*

周边配套

 

*

交通概况

 

*

配套的停车位数量

   

招商电话

   

商业

硬件

情况

现场展示(实地图片)

 

*

单铺面积

 

*

主要商铺的开间\进深\层高

 

*

卫生间\铺内柱位\广告位\空调位\排烟排污供电供气\交铺标准\电梯等硬件情况

 

*

经营

定位

规模档次

   

主题定位

 

*

客户群构成及特点

   

主力店名称及面积

 

*

主要业态分布(分布位置图示)

 

*

招商率及招商进展

 

*

经营

状况

统一开业时间

   

经营情况描述

 

*

开铺率

   

每天人流估算

   

销售

情况

开盘时间

   

销售价格

 

*

购买目的

   

付款方式

   

出售面积及比例

   

销售政策(返租、回报率等)

   

现在的销售率

   

租金

水平

主力店的租金水平

 

*

各位置及楼层商铺的租金水平

 

*

物管收费及其他收费

 

*

招商条件(合同期/免租期/递增率)

 

*

现执行的招商优惠政策

 

*

综合

评价

优势

 

*

劣势

 

*

确定该项目租赁均价水平  P

 

*

备注:项目租赁均价水平确定主要结合项目的实际情况,以项目首层大部分独立商铺的租金平均水平而确定。

选择作为定价参考的竞争项目,应确定该项目的租赁均价水平,以作为租赁定价的依据。项目租赁均价水平确定主要结合项目的实际情况,以该项目首层大部分独立商铺的租金平均水平而确定。

四、制定项目租赁基价

 

1确定各竞争参考项目的参考权重

 

按与本项目的业态、地段、硬件、体量、招商时间等的相似度,赋予不同竞争参考项目一定的参考重权比例。

定价竞争参考项目

目前的租赁均价P(i)

定价参考权重W(i)

项目(1)

P(1)

W(1)

项目(2)

P(2)

W(2)

项目(3)

P(3)

W(3)

项目(4)

P(4)

W(4)

项目(5)

P(5)

W(5)

合计

——

100%

项目的所占的权重为W(i),则W(1)+ W(2)+ W(3)+W(4)+ W(5)=100%。各项目的参考权重可以根据实际情况给予不同的权重值,对于各竞争参考项目的参考权重分配,要进行理由说明。

 

 

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2通过租赁定价系数评估推导项目的租赁基价

 

(1)设定定价项目与竞争参考项目的比较因素:

选取比较因素为:所处地段、业态组合优劣、商业成熟度、硬件设施、消费环境、交通可达性、消费人流、停车便利度、经营管理、发展潜力。

各比较因素给予一定比例权重,各因素的权重之和为100%。

(2)参考项目的各对比因素评分

选择的比

较因素

各因素

权重

竞争参考项目

本项目X

项目1

项目2

项目3

项目4

项目5

所处地段a

12%

a(1)

a(2)

a(3)

a(4)

a(5)

a(X)

业态组合优劣b

12%

b(1)

b(2)

b(3)

b(4)

b(5)

b(X)

商业成熟度c

12%

c(1)

c(2)

c(3)

c(4)

c(5)

c(X)

硬件设施d

10%

d(1)

d(2)

d(3)

d(4)

d(5)

d(X)

消费环境e

10%

e(1)

e(2)

e(3)

e(4)

e(5)

e(X)

交通可达性f

10%

f(1)

f(2)

f(3)

f(4)

f(5)

f(X)

消费人流g

10%

g(1)

g(2)

g(3)

g(4)

g(5)

g(X)

停车便利度h

8%

h(1)

h(2)

h(3)

h(4)

h(5)

h(X)

经营管理i

8%

i(1)

i(2)

i(3)

i(4)

i(5)

i(X)

发展潜力j

8%

j(1)

j(2)

j(3)

j(4)

j(5)

j(X)

合计

100

Q(1)

Q(2)

Q(3)

Q(4)

Q(5)

Q(X)

对各项目的不同对比因素进行打分(1-100分),即赋予表中a(1)至j(X)不同的评价分值。该因素中,最好的项目定为100分,其它5个项目进行综合对比评分,给予相应的打分。

加权平均方法计算参考“项目1”的系数:Q(1)= {a(1)×12%+ b(1)×12%+ c(1)×12%+d(1)×10%+ e(1)×10%+ f(1)×10%+g(1)×10%+ h(1)×8%+i(1)×8%+j(1)×8%}×100%

再依次计算其它项目系数Q(2)、Q(3)、Q(4)、Q(5)、Q(X)。

(3)竞争参考项目的租赁价格修正

竞争参考项目修正后租赁价格P(i′)=[Q(x)/Q(i)]×P(i)

(i=1、2、3、4、5),即:

P(1′)= [Q(x)/Q(1)]×P(1)

P(2′)= [Q(x)/Q(2)]×P(2)

P(3′)= [Q(x)/Q(3)]×P(3)

P(4′)= [Q(x)/Q(4)]×P(4)

P(5′)= [Q(x)/Q(5)]×P(5)

(4)项目租赁基价确定

项目的租赁基价:P(x)=ΣP(i′)W(i) (i=1、2、3、4、5)

即  P(x)=P(1′)×W(1)+P(2′)×W(2)+P(3′)×W(3)+P(4′)×W(4)+P(5′)×W(5)

那么,此推导的租赁价格为项目基准价,

项目细化定价尚需在此基准价的基础上进细化调差。

五、进行调差并确定价格明细

 

经市场对比制定的租赁均价作为项目的基准价,此基准价主要是参照了各项目一楼商铺的租赁价格而推导的价格,所以此基准价主要为一楼商铺的均价。

1不同楼层的调价:

 

A.    1楼商铺基价:按此基价执行;

B.    2楼商铺基价:按一楼基价的50-60%调价;

C.   3楼商铺基价:按一楼基价的40-45%调价。

D.   4楼商铺基价:按一楼基价的35-40%调价

E.    5楼以上商铺基价:按基价的35-40%调价

对于各楼层的租价差别,实际中可根据电梯的应用情况及各楼层的人流到达的便利性等因素,对以上的楼层比值进行适当调整。

2同一楼层的商铺租赁价格调差

 

同层铺号

调差因素

价差

租金

定价

位置

开间

及进深

可视度

面积

大小

铺内

柱位

实用率

人流

到达性

001

                 

002

                 

003

                 

004

                 

005

                 

对同一楼层的商铺,应根据实际情况,对每个商铺所对应的每一个调差因素进行实际价格的调整。可以在本楼层基价的基础上,就该因素的实际影响程度而增加/减少一定比例幅度的租金额,后统计各调差因素的价差金额总和,最终每个商铺的租金定价则为“本楼层基价+价差”。 具体的各因素调差价格幅度可参考下表:

因素

因素调差

各因素实际价格调整参考

位置

主干道与小区路交汇处、小区路交汇处、楼盘主入口、商铺主入口处为好

加 本层基价的15-30%

处中间位置,按基价执行

0

断头路段的为最差

减 本层基价的15-30%

开间及进

长宽比小于2/1的为好

加 本层基价的10-20%

项目平均的长宽比,按基价执行

0

大于4/1的为差

减 本层基价的10-20%

可视度

展示面积最大为最好

加 本层基价的10-20%

展示面积适中,按基价执行

0

展示面积差

减 本层基价的10-20%

面积大小

单铺面积过小

加 本层基价的10-20%

处商铺整体平均面积段的,按基价执行

0

单铺面积过大

减 本层基价的10-20%

铺内柱位

没有柱位的,按基价执行

0

铺内有柱位的

减 本层基价的10-20%

实用率

单铺实用率高于平均实用率的

加 本层基价的10-20%

平均实用率的,按基价执行

0

单铺实用率低于平均实用率的

减 本层基价的10-20%

人流到达性

有特殊通道条件

加 本层基价的10-20%

一般的,按基价执行

0

有阻隔的

减 本层基价的10-20%

六、其它定价条件说明。

 

如合同期、免租期、递增率等的说明。

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