对项目所在区域的商业市场进行简要分析。

对项目商业物业进行业态定位，明确商业物业的功能布局。

   租赁价格制定过程必须选取4个以上的竞争项目作为租赁定价的市场参考依据。应选择同区域、同规模、同商业类型、业态相近的商业物业作为竞争项目。如周边没有足够的竞争项目，也可选择周边区域与项目具有相同业态、相同规模的商业物业作为竞争项目。每个选取的竞争项目，应提供以下调研内容：

选择作为定价参考的竞争项目，应确定该项目的租赁均价水平，以作为租赁定价的依据。项目租赁均价水平确定主要结合项目的实际情况，以该项目首层大部分独立商铺的租金平均水平而确定。

按与本项目的业态、地段、硬件、体量、招商时间等的相似度，赋予不同竞争参考项目一定的参考重权比例。

项目的所占的权重为W（i），则W(1)+ W(2)+ W(3)+W(4)+ W(5)=100％。各项目的参考权重可以根据实际情况给予不同的权重值，对于各竞争参考项目的参考权重分配，要进行理由说明。

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（1）设定定价项目与竞争参考项目的比较因素：

选取比较因素为：所处地段、业态组合优劣、商业成熟度、硬件设施、消费环境、交通可达性、消费人流、停车便利度、经营管理、发展潜力。

各比较因素给予一定比例权重，各因素的权重之和为100%。

（2）参考项目的各对比因素评分

对各项目的不同对比因素进行打分（1-100分），即赋予表中a(1)至j(X)不同的评价分值。该因素中，最好的项目定为100分，其它5个项目进行综合对比评分，给予相应的打分。

按加权平均方法计算参考“项目1”的系数：Q(1)= ｛a(1)×12%+ b(1)×12%+ c(1)×12%+d(1)×10%+ e(1)×10%+ f(1)×10%+g(1)×10%+ h(1)×8%+i(1)×8%+j(1)×8%｝×100%

再依次计算其它项目系数Q（2）、Q（3）、Q（4）、Q（5）、Q（X）。

（3）竞争参考项目的租赁价格修正

竞争参考项目修正后租赁价格P（i′）＝[Q（x）/Q（i）]×P（i）

（i＝1、2、3、4、5），即：

P（1′）= [Q（x）/Q（1）]×P（1）

P（2′）= [Q（x）/Q（2）]×P（2）

P（3′）= [Q（x）/Q（3）]×P（3）

P（4′）= [Q（x）/Q（4）]×P（4）

P（5′）= [Q（x）/Q（5）]×P（5）

（4）项目租赁基价确定

项目的租赁基价：P（x）=ΣP（i′）W（i） （i＝1、2、3、4、5）

即  P（x）＝P（1′）×W(1)＋P（2′）×W(2)＋P（3′）×W(3)＋P（4′）×W(4)＋P（5′）×W(5)

那么，此推导的租赁价格为项目基准价，

项目细化定价尚需在此基准价的基础上进细化调差。

经市场对比制定的租赁均价作为项目的基准价，此基准价主要是参照了各项目一楼商铺的租赁价格而推导的价格，所以此基准价主要为一楼商铺的均价。

A.    1楼商铺基价：按此基价执行；

B.    2楼商铺基价：按一楼基价的50-60%调价；

C.   3楼商铺基价：按一楼基价的40-45%调价。

D.   4楼商铺基价：按一楼基价的35-40%调价

E.    5楼以上商铺基价：按基价的35-40%调价

对于各楼层的租价差别，实际中可根据电梯的应用情况及各楼层的人流到达的便利性等因素，对以上的楼层比值进行适当调整。

对同一楼层的商铺，应根据实际情况，对每个商铺所对应的每一个调差因素进行实际价格的调整。可以在本楼层基价的基础上，就该因素的实际影响程度而增加/减少一定比例幅度的租金额，后统计各调差因素的价差金额总和，最终每个商铺的租金定价则为“本楼层基价+价差”。 具体的各因素调差价格幅度可参考下表：

如合同期、免租期、递增率等的说明。

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