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一、周边市场概况
对项目所在区域的商业市场进行简要分析。
二、项目业态定位
对项目商业物业进行业态定位,明确商业物业的功能布局。
三、可对比项目的选取
租赁价格制定过程必须选取4个以上的竞争项目作为租赁定价的市场参考依据。应选择同区域、同规模、同商业类型、业态相近的商业物业作为竞争项目。如周边没有足够的竞争项目,也可选择周边区域与项目具有相同业态、相同规模的商业物业作为竞争项目。每个选取的竞争项目,应提供以下调研内容:
项目名称 |
必填 |
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地段 |
所处区位(图示) |
* |
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与定价项目的距离方位(图示) |
* |
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项目 概况 |
详细地址 |
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开发商 |
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物管/商业管理公司 |
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代理公司 |
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商业物业类型 |
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商业物业建筑风格 |
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整体建筑面积 |
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楼层 |
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商铺数量 |
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目前工程情况 |
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周边配套 |
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交通概况 |
* |
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配套的停车位数量 |
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招商电话 |
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商业 硬件 情况 |
现场展示(实地图片) |
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单铺面积 |
* |
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主要商铺的开间\进深\层高 |
* |
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卫生间\铺内柱位\广告位\空调位\排烟排污供电供气\交铺标准\电梯等硬件情况 |
* |
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经营 定位 |
规模档次 |
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主题定位 |
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客户群构成及特点 |
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主力店名称及面积 |
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主要业态分布(分布位置图示) |
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招商率及招商进展 |
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经营 状况 |
统一开业时间 |
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经营情况描述 |
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开铺率 |
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每天人流估算 |
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销售 情况 |
开盘时间 |
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销售价格 |
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购买目的 |
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付款方式 |
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出售面积及比例 |
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销售政策(返租、回报率等) |
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现在的销售率 |
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租金 水平 |
主力店的租金水平 |
* |
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各位置及楼层商铺的租金水平 |
* |
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物管收费及其他收费 |
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招商条件(合同期/免租期/递增率) |
* |
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现执行的招商优惠政策 |
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综合 评价 |
优势 |
* |
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劣势 |
* |
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确定该项目租赁均价水平 P |
* |
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备注:项目租赁均价水平确定主要结合项目的实际情况,以项目首层大部分独立商铺的租金平均水平而确定。 |
选择作为定价参考的竞争项目,应确定该项目的租赁均价水平,以作为租赁定价的依据。项目租赁均价水平确定主要结合项目的实际情况,以该项目首层大部分独立商铺的租金平均水平而确定。
四、制定项目租赁基价
按与本项目的业态、地段、硬件、体量、招商时间等的相似度,赋予不同竞争参考项目一定的参考重权比例。
定价竞争参考项目 |
目前的租赁均价P(i) |
定价参考权重W(i) |
项目(1) |
P(1) |
W(1) |
项目(2) |
P(2) |
W(2) |
项目(3) |
P(3) |
W(3) |
项目(4) |
P(4) |
W(4) |
项目(5) |
P(5) |
W(5) |
合计 |
—— |
100% |
项目的所占的权重为W(i),则W(1)+ W(2)+ W(3)+W(4)+ W(5)=100%。各项目的参考权重可以根据实际情况给予不同的权重值,对于各竞争参考项目的参考权重分配,要进行理由说明。
免费咨询热线400-851-7771
公司官网http://www.hszh.net.cn/
(1)设定定价项目与竞争参考项目的比较因素:
选取比较因素为:所处地段、业态组合优劣、商业成熟度、硬件设施、消费环境、交通可达性、消费人流、停车便利度、经营管理、发展潜力。
各比较因素给予一定比例权重,各因素的权重之和为100%。
(2)参考项目的各对比因素评分
选择的比 较因素 |
各因素 权重 |
竞争参考项目 |
本项目X |
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项目1 |
项目2 |
项目3 |
项目4 |
项目5 |
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所处地段a |
12% |
a(1) |
a(2) |
a(3) |
a(4) |
a(5) |
a(X) |
业态组合优劣b |
12% |
b(1) |
b(2) |
b(3) |
b(4) |
b(5) |
b(X) |
商业成熟度c |
12% |
c(1) |
c(2) |
c(3) |
c(4) |
c(5) |
c(X) |
硬件设施d |
10% |
d(1) |
d(2) |
d(3) |
d(4) |
d(5) |
d(X) |
消费环境e |
10% |
e(1) |
e(2) |
e(3) |
e(4) |
e(5) |
e(X) |
交通可达性f |
10% |
f(1) |
f(2) |
f(3) |
f(4) |
f(5) |
f(X) |
消费人流g |
10% |
g(1) |
g(2) |
g(3) |
g(4) |
g(5) |
g(X) |
停车便利度h |
8% |
h(1) |
h(2) |
h(3) |
h(4) |
h(5) |
h(X) |
经营管理i |
8% |
i(1) |
i(2) |
i(3) |
i(4) |
i(5) |
i(X) |
发展潜力j |
8% |
j(1) |
j(2) |
j(3) |
j(4) |
j(5) |
j(X) |
合计 |
100 |
Q(1) |
Q(2) |
Q(3) |
Q(4) |
Q(5) |
Q(X) |
对各项目的不同对比因素进行打分(1-100分),即赋予表中a(1)至j(X)不同的评价分值。该因素中,最好的项目定为100分,其它5个项目进行综合对比评分,给予相应的打分。
按加权平均方法计算参考“项目1”的系数:Q(1)= {a(1)×12%+ b(1)×12%+ c(1)×12%+d(1)×10%+ e(1)×10%+ f(1)×10%+g(1)×10%+ h(1)×8%+i(1)×8%+j(1)×8%}×100%
再依次计算其它项目系数Q(2)、Q(3)、Q(4)、Q(5)、Q(X)。
(3)竞争参考项目的租赁价格修正
竞争参考项目修正后租赁价格P(i′)=[Q(x)/Q(i)]×P(i)
(i=1、2、3、4、5),即:
P(1′)= [Q(x)/Q(1)]×P(1)
P(2′)= [Q(x)/Q(2)]×P(2)
P(3′)= [Q(x)/Q(3)]×P(3)
P(4′)= [Q(x)/Q(4)]×P(4)
P(5′)= [Q(x)/Q(5)]×P(5)
(4)项目租赁基价确定
项目的租赁基价:P(x)=ΣP(i′)W(i) (i=1、2、3、4、5)
即 P(x)=P(1′)×W(1)+P(2′)×W(2)+P(3′)×W(3)+P(4′)×W(4)+P(5′)×W(5)
那么,此推导的租赁价格为项目基准价,
项目细化定价尚需在此基准价的基础上进细化调差。
五、进行调差并确定价格明细
经市场对比制定的租赁均价作为项目的基准价,此基准价主要是参照了各项目一楼商铺的租赁价格而推导的价格,所以此基准价主要为一楼商铺的均价。
A. 1楼商铺基价:按此基价执行;
B. 2楼商铺基价:按一楼基价的50-60%调价;
C. 3楼商铺基价:按一楼基价的40-45%调价。
D. 4楼商铺基价:按一楼基价的35-40%调价
E. 5楼以上商铺基价:按基价的35-40%调价
对于各楼层的租价差别,实际中可根据电梯的应用情况及各楼层的人流到达的便利性等因素,对以上的楼层比值进行适当调整。
同层铺号 |
调差因素 |
价差 |
租金 定价 |
||||||
位置 |
开间 及进深 |
可视度 |
面积 大小 |
铺内 柱位 |
实用率 |
人流 到达性 |
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001 |
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002 |
|||||||||
003 |
|||||||||
004 |
|||||||||
005 |
对同一楼层的商铺,应根据实际情况,对每个商铺所对应的每一个调差因素进行实际价格的调整。可以在本楼层基价的基础上,就该因素的实际影响程度而增加/减少一定比例幅度的租金额,后统计各调差因素的价差金额总和,最终每个商铺的租金定价则为“本楼层基价+价差”。 具体的各因素调差价格幅度可参考下表:
因素 |
因素调差 |
各因素实际价格调整参考 |
位置 |
主干道与小区路交汇处、小区路交汇处、楼盘主入口、商铺主入口处为好 |
加 本层基价的15-30% |
处中间位置,按基价执行 |
0 |
|
断头路段的为最差 |
减 本层基价的15-30% |
|
开间及进 深 |
长宽比小于2/1的为好 |
加 本层基价的10-20% |
项目平均的长宽比,按基价执行 |
0 |
|
大于4/1的为差 |
减 本层基价的10-20% |
|
可视度 |
展示面积最大为最好 |
加 本层基价的10-20% |
展示面积适中,按基价执行 |
0 |
|
展示面积差 |
减 本层基价的10-20% |
|
面积大小 |
单铺面积过小 |
加 本层基价的10-20% |
处商铺整体平均面积段的,按基价执行 |
0 |
|
单铺面积过大 |
减 本层基价的10-20% |
|
铺内柱位 |
没有柱位的,按基价执行 |
0 |
铺内有柱位的 |
减 本层基价的10-20% |
|
实用率 |
单铺实用率高于平均实用率的 |
加 本层基价的10-20% |
平均实用率的,按基价执行 |
0 |
|
单铺实用率低于平均实用率的 |
减 本层基价的10-20% |
|
人流到达性 |
有特殊通道条件 |
加 本层基价的10-20% |
一般的,按基价执行 |
0 |
|
有阻隔的 |
减 本层基价的10-20% |
六、其它定价条件说明。
如合同期、免租期、递增率等的说明。
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